地产策划5篇
下面是范文网小编收集的地产策划5篇，以供参阅。
一、 房地产直接营销渠道
房地产发展商自己承担全部流通职能，直接将房地产商品销售给顾客。在现行的我国房地产营销渠道中，直接营销渠道仍是主导的营销渠道。
1、 直接营销渠道的优点
（1） 房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。
（2） 产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。
2、 直接营销渠道的弱点
（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。
（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。
二、 房地产间接营销渠道
房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。
1、间接营销渠道优点
（1） 有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。
（2） 有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。
2、间接营销渠道弱点
（1）我国目前的房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，会对房地产商品的营销带来很大的危害。
（2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商的销售费用如佣金，希望代理商能取得较高的销售业绩，这样即使利润分流也理所当然。
三、“第三种”营销渠道
由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在
着种种问题，所以业内人士探索第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。
200X年，是继200X年后的又一个房地产“政策年”，也是历年来国家实施房地产宏观调控力度最大的一年。为稳定房价，上半年，国家及地方接连不断地集中出台相关调控新政策(新老国八条及七部委意见等)，房地产市场一度呈现持币观望，成交量大幅放缓的局面。面对风云变幻、市场动荡不安的200X年，在集团公司董事会的正确领导和决策下，全体同仁通过进一步转变观念，认真分析当前的形势，努力克服各种不利因素，齐心协力，扎实工作，基本完成了年初工作目标计划。现将公司一年来的工作总结如下:
一、200X年主要工作情况:
(一)经济指标完成情况:
全年开发房屋建筑面积170000平方米，建成房屋面积 150000平方米，完成房地产建设投资20300万元，实现销售23500万元，销售面积125000平方米。
(二)项目推进方面:
经过一年的艰苦工作，聚信广场完成了项目的前期策划及产品功能定位;完成了一期用地范围内所有建筑物的拆迁、高压线路的搬迁手续及规划方案的设计和审批、地质勘探等大量前期工作，并己进入土石方施工。龙头寺项目完成了项目的可行性研究、前期策划、控规调整及产品功能定位;协调好了用地范围内五回高压线的搬迁事宜;完成了项目土地手续并取得了部份国土证;完成了项目用地范围内各种构建筑物的拆迁;完成了现场施工围墙的修建及活动棚屋的搭建;完成了方案设计并通过了方案的审批;完成了项目融资7000万元，并己开始售楼部施工。
但对照年初工作计划，两个项目总体推进进展相对缓慢。究其原因，主要有以下方面:一是国家实行宏观调控，公司领导从战略上考虑有意放慢进度;二是在高压线搬迁上，由于搬迁难度大，在实际运作中几经周折，影响了项目整体推进时间;三是在项目产品策划和产品定位上反复推敲，花费了时间;四是在方案的报审上，由于难度大，困难多，致使报审的方案几经反复才通过方案评审。
尽管项目整体推进时间有所滞后，但对项目下步的运作还是利大于弊。首先，项目的产品和功能定位更加准确， 200X年整个房地产形势好转，将更利于项目的建设和销售。其次是通过努力，增大了项目建设规模，龙头寺项目通过控规调整，建设规模由原来的22万平方米增加到了33万平方米，增加了XX余万方，聚信广场建设规模从18万方增加到了21万方左右，潜在经济效益可观。同时，龙头寺项目通过协调和利用政策还节省了土地成本。其三是基本扫清了前期主要大的工作障碍，为项目的下步运作奠定了坚实的基础。
(三)企业管理方面
在今年的工作中，我们对公司自成立以来在行政管理、机构设置、制度建设及运行机制等方面所存在的问题进行认真剖析，经过梳理，针对剖析出的主要问题及时采取措施加以整改。首先从理顺集团的薪酬体系入手，出台了适合公司发展并具有竞争力的薪酬分配方案，并及时制定和完善了员工绩效考核管理办法。同时，通过对公司现有的管理制度进行修改、补充和完善并及时组织全体员工集中学习，以及在工作中进一步加强了管理，对各种违规违纪行为严格按照制度进行认真处理，使企业管理水平有所提高。
经过公司全体同仁的共同努力，集团被授予“重庆市第二届五十佳诚信房地产开发企
业”，同时以其较强的综合实力和良好的社会效益再次荣膺“重庆市第四届房地产开发企业50强”，并荣获市、区统计工作“先进集体”。集团所属项目也在今年先后获得渝北区“优秀住宅小区”、“园林示范小区”，“江北区十佳建设项目”，“渝北杯工程奖”等荣誉称号。聚信地产品牌正逐渐被业界和广大消费者所接受和认同。
上述成绩的取得，是公司全体同仁共同努力的结果，同时，还涌现出了一批爱岗敬业、成绩突出的先进集体和先进个人。
(四)存在的主要问题:
在客观总结成绩和经验的同时，我们也清醒地认识到，我们的工作中还存在许多问题和不足，主要是员工素质水平和业务技能参差不齐，团队整体创新意识不够，企业各项规章制度的贯彻执行力度不够。
以上问题必须引起高度重视，并在今后的工作中切实加以改进，籍以推进集团公司的全面工作。
策划部年终总结
一年的尾声转眼到来，一年工作也已经结束，在此首先我需要感谢公司各位领导对我的信任和包容，是你们的支持使我能够快速的融入公司这个集体，并且我也要感谢策划部的所有同仁，是你们的支持、努力、汗水和团结协作换来了我们策划部的每一次进步和每一次的成功。
以下是策划部一年工作总结:
1. 与各媒体确认了合作意向，签订了推广协议，打造了东方城的对外宣传平台，并且了解了所有广告通路的重要性，也从各个不同的广告通路对东方城项目进行有序的宣传
2. 20xx年7月，东方城营销中心正式对外开放，从7月14日开始对外的第一篇宣传报广开始了为期5个月的前期推广及媒体宣传工作。
3. 借助前期选择的各种媒体渠道，配合销售部的同事，在大家的不懈努力下在客户蓄水期取得了不错的成果，为本案一期开盘成功做出了策划部的一份贡献。
4. 20xx年8月1日，东方城第一场大型活动――“东方城首届少儿书画大赛”成功举办，通过本次活动，获得了XX00余份客户资料，并且让“东方城”这个名字传遍诗城，为马鞍山人所知。
5. 20xx年9月东方城冠名“第四届市职机关运动会”，我们在比赛场地设置了东方城服务站以及各种形象宣传，在全市市职机关人员中取得了不俗的反响。
6. 20xx年XX月7日上午，东方城奠基仪式在地块项目现场隆重举行，上千市民见证了我们的地王奠基。至此，朝辉东方城项目正式进入主体建设阶段。为此策划部的同仁们放弃了休假，完善方案、监督执行，给策划部的成绩单上再添上了光彩的一笔。
7. 20xx年XX月，朝辉东方城优客会正式启动
8. 20xx年XX月18日，初步确定开盘日期，策划部50天开盘备战正式开始，安排媒体推广计划、开盘场地规划以及前期准备工作。
9. 20xx年XX月28日，在策划部的同仁的努力下，朝辉东方城官方的网站正式上线。
10.20xx年1月8日，在长达50天的准备期后，策划部完成了开盘前期的所有工作，迎来了朝辉东方城的首次开盘，在销售部同事的努力下，我们取得了辉煌的战果，一切的辛苦，一切的汗水换来了甘甜的果实，在此也要谢谢销售部的同事带给了我们这样的荣誉。
在过去的20xx年我从大家身上学到了很多，也要谢谢大家给我的帮助，虽然我们策划部的工作在一些方面做的还不是很完美，但是公司的各位领导还是毫不吝惜的给于鼓励、表扬以及赞美，我觉得作为我个人来说我受之有愧，因为我们的工作没有做到尽善尽美，但是我们策划部的同仁们是当之无愧的，正是他们付出了努力、付出了汗水、放弃了假期为公司做出了贡献，让我们策划部能走的更远，更好。在新的一年里，我们会更加的努力，争取将公司的对外形象以及我们的东方城的优良品质形象深入每一个马鞍山人的心中，值此新年来临之际，我谨代表策划部的全体同仁，祝各位领导及同仁们，万事如意，兔年大吉，谢谢!
职责描述:
Role Purpose:
为客户提供专业的商业地产顾问服务,协助项目组完成项目策划顾问等方面工作
Responsibilities:
1、为客户提供专业的商业地产顾问服务,协助实施商业地产项目的策划工作;
2、协助项目经理与客户沟通,协助项目组完成项目策划顾问等方面工作;
3、协助部门完成各项目工作,提升部门效率及表现;
4、协助客户关系维护工作;
Qualifications:
1) 1年商业地产策划工作经验; 中文、统计专业优先考虑;
2) 具有强烈的成功意识,主动的做事态度;
3) 开放性的思维,良好的表达才能;擅长沟通协调;
4) 较强文字分析能力,可独立撰写商业物业策划报告;
一、房产活动营销概念
“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。
二、房产活动营销产生背景
纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。
三、房产活动营销发展阶段
1、促销活动——
简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。
2、行销企划——
相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。
3、 营销战略——
是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出最佳营销计划。
小结：
纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代发展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销的三个层次依然相互并存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。
四、房产活动营销策略分析
房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、艰巨性、创造更加强烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现楼盘销售的短时间、高效率。
第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的功效。
第二，信息传递的方式必须是独到的、精彩的——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必须要制造具有轰动效应的“新闻事件”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感兴趣，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。
第三，信息传递的对象应该“准确”——必须是针对特定的公众。 一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念，那些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。
五、常见房产活动营销手法列举
1、按市面上的房产活动营销呈现状况---即横向按市场面展开
⑴ 产品说明会——
目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商、建筑师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，把楼盘中的细节、配套、理念传达给业主和意向客户。
⑵ 客户活动——
在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速。
⑶ 体验活动——
房地产体验活动涵盖从产品设计一直到营销推广整个过程的每一个环节，是在整个营销的过程中，一切围绕着购房者这个中心来设计的营销方法。如样板间试住、业主联谊会、风情节等
⑷ 展览活动——
分常规展览（如各地假日大型房展会）和特色展览（结合楼盘特质、属地、属性举办如摄影、奢侈品比照等相关展览）两大类，前者通常带有更多地承担楼盘亮相、累计客户和促进销售作用，后者则常常是对楼盘的定位、形象的最大支撑。
⑸ 客户会形式——
售楼之前先售会。客户会涉及到开发的每个环节，后期的物业管理，入伙后业主的生活，这类客户会一般都是由品牌开发商所推崇，其操作无非就是进行积分兑付会刊、活动、优惠商家、银行卡等工作。
⑥商家联盟方式——
通过发展VIP会员，举办相关活动，给予购房或介绍朋友购房积分的形式，甚至发放商家联盟优惠卡来吸引客户。这种延伸性的价值服务对提高品牌的美誉度，促进销售起到了积极的作用。
⑦聘请代言人手法——
品牌是一种投资，房产企业聘请形象代言人，其实就是它树立品牌形象的一个重要外在表现。明星做产品和项目的形象代言人，对明星和商家而言，乃双赢之举，前者赚了银子，后者则借明星形象打造出了高知名度。
2、按市面上楼盘的推广实战思路---即纵向按楼盘销售周期展开
⑴导入期
作为初期的讯息传播，重点在引起消费者的好奇与期待，吸引购买者的注目和行动。因此，活动目标应定为“造势、聚揽人气”，活动参与者应定位为以目标客户为主，面向广大市民，活动形式多种多样，但都要求具有轰动性，如采取向社会公开征集项目案名等。
⑵预热期
为求迅速地进行市场告知,积累有效客户,唤醒潜在客户,由最初导入期的大张旗鼓转变为活动的形式,如采取签约具有一定知名度的形象代言人，或采用面谈会、参观团、展览会、客户会等方式来预热楼盘。
⑶售楼处公开期
售楼处是一个产品形象和公司形象的窗口,对售楼处的建立,也就标志着一个新的楼盘的崛起。所以，对售楼处的启动和开放都要有重大的活动支撑。如采取售楼处的启动仪式、售楼处的开放活动、大型产品说明会等形式，吸引社会的关注。
⑷ 开盘期
楼盘被正式推向市场,其活动营销策划的主要目的是产生最大效益的“销售力”。活动目标应定位于展示楼盘特色品质，打造社区文化；活动参与者应具有针对性，应定位为业主和目标客户；活动形式可定位为在社区内的会所或售楼部或园林景观带等场所内进行的文化艺术活动。如采取邀请政府相关领导及代言人参加开盘剪彩仪式，引起社会及媒体的关注。
⑸ 强销期
为公开期后的续销行为，也是销售目标量最大的时期，考虑到形象的初步树立，这一阶段的主要任务就是强力凸显主要卖点，丰富支撑品牌的形象。活动营销目的在于如何点燃消费者的购房置业热情，加快楼盘的销售进度。此期间往往是多种营销方式结合的组合营销，如采取短期内的系列化活动等。
⑥持续强销期
在销售持续期，活动营销一方面要为项目销售服务，另一方面是为了提升楼盘品牌和发展商品牌服务。如采取一方面可定位为面向目标客户的体验活动及商家联盟促销活动，另一方面定位为面向业主和广大市民的社区文化艺术活动。
⑦尾盘期
指在楼盘中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。由于位置、面积等原因制约，尾盘促销的主要方式是降价或通过赠送等活动来变相降价，如活动中价格策略的采取运用等。
⑧清盘期
在销售的最末期，为使产品尽快的去化，如采取组织大型的抽奖活动，送大礼等活动营销方式或进行有针对性的DS活动，对知名企业和厂家进行一对一的专人推广。同时，形式、价格上的优惠，吸引企业购房做福利房。
六、成功活动营销借鉴
1、各地楼盘成功案例举要：
①聘请代言人手法——
楼盘名：北京星河城
20xx年3月，星河城正式推向市场，葛优形象先声夺人，一鸣惊人，成为南城尽人皆知的新楼盘，力助星河城创造了30天销售800套的市场奇迹。
李小双与葛优双星携手代言，再次提升了星河城二期的知名度，不到两月的时间二期近400套住宅便已几近售罄。
1000万元聘请关之琳担任形象代言的三期，星河城在市场实践中所独特形成的明星推广策略，也已成为北京乃至中国楼市的经典借鉴。
楼盘名：世茂滨江花园
世茂集团自20xx年于上海推出香港著名影星梁朝伟代言的世茂滨江花园以来，不但加强了其在海内外华人世界的知名度，也逐渐构建起一个在全国乃至全球重要城市推展其品牌形象及房地产项目的大型营销平台。范围涉及长江三角洲、珠江三角洲、北京、香港及台湾地区。海外则覆盖新加坡、马来西亚、印度尼西亚，以及北美的洛杉矶、旧金山、纽约、休斯顿、温哥华等城市，欧洲的巴黎、伦敦和大洋洲的悉尼及澳克兰等，并已获得空前的成功。
②客户会形式——
楼盘名：万科光谷城市花园
20xx年7月10日，武汉万科城市花园一期内部优先选房，在没有广告宣传，仅仅只通过万科“万客会”内部消息发布的情况下，200多名持续关注万科楼盘的客户冒雨前来参加内部优先选房意向登记，万科光谷城市花园挑起武昌市场新一轮冲击波的力度已势不可挡。
楼盘名：招商依云郡
20xx年8月5日，位于九亭区域的依云郡别墅举行首批VIP客户选房活动，当天去化160多套房源，销售率近100%！由招商地产创办的国内第一个业主俱乐部——招商会，提供诸多特色贴心服务，真正体现了品牌开发商处处为业主着想的可持续发展理念。据悉，首批VIP客户中，不少人是招商地产品牌的忠实追随者。随着招商地产全国化战略的推广，他们也是跟随招商置业中国。而招商在苏州开发的联排别墅依云水岸4月份推出一期200多套，几天内被抢购一空，上海项目更是延续了此番热销场景。
③商家联盟方式——
楼盘名：合生珠江帝景
“珠江合生会商家联盟”成立大会20xx年8月6日在位于CBD核心区的珠江帝景项目现场举行。珠江地产在京曾创下珠江帝景、珠江骏景、珠江绿洲等著名楼盘销售佳绩。此次成立“珠江合生会商家联盟”，表明北京房地产市场正在走向成熟，服务意识正开始为房地产开发企业所接受。
④活动形式——
奥林匹克花园样板房“零底价拍卖”
上海奥林匹克花园于20xx年11月26日举行了“0底价拍卖样板房”活动。在不到一天的时间，大约500多位购房者来电咨询。
万里雅筑“率先降价”
20xx年6月27日，普陀区上海万里城中心区域的万里雅筑二期开盘前几天，高调向媒体发布了最新价格：最低7350元/平方米，均价8500元/平方米。相较今年上半年区域一手房价一度达到13000元/平方米的高位，一跃成为万里板块最低价新盘。万里雅筑二期7月2日开盘，售楼处出现罕见的购房者爆满的场面。
锦绣满堂假日楼市统一价
20xx年国庆黄金周期间，锦绣满堂首推“统一价”——这一非常大众化却很经典的促销方式应对“假日楼市”。不分楼层(1——18楼)全部实行11000元/平方米，“统一价”期间，锦绣满堂共销售商品房近30套。
华润置地客户资源的“滚雪球”尝试
华润置地在上海蛰伏了3年时间。3年磨剑，出了一本书和一个项目：《风情上海滩》和上海滩花园。而在客户积累中，华润置地在北京已经积累了3万名的客户资源；上海1000~20xx名；成都20xx~3000名；武汉20xx多名；合肥20xx多名……如果将全国4万~5万名客户资源进行1：5的传递模式设想，华润在3年的跨地区运作中，已经为自己积累了25万人的潜在客户。
海上海“创意周”
20xx年11月30日至12月6日，“海上海”创意园区举行了“上海国际创意产业周”。来自30多个国家的创意产业机构、640家创意产业企业的6000多件作品将参展。这次活动从一定程度上确立了“海上海”作为一个独立的现代服务业集聚区的地位和个性，确定行业领军的地位，同时良好的商业经营必然不断提升“海上海”LOFT的租金、售价，使物业价值不断攀升。
莱顿小城“保障计划”
莱顿小城“购房无忧”方案从20xx年10月1日开始实施，其最具吸引力之处在于：自即日起凡购买莱顿小城只需支付总房款的30%，即可签定购房合同，余款70%可在20xx年5月1-15日期间(交房前一个月)支付。国庆黄金周期间，购房无忧方案已经获得了消费者广泛的认可。
海洲国际华园logo海选
20xx年11月初，部分媒体披露了《8万元赠慧眼——海洲国际华园“新logo(标志)”有奖海选活动》消息后，在上海乃至长三角引起巨大反响，在不到三天的时间内，海洲国际华园售楼处共接到300多通来电咨询、800多组来人实地考察、送达和寄达的选票突破5000张，收到新标志设计样稿30多组，还顺带销售了5套房子。
⑤体验活动——
楼盘名：百仕达红树西岸
红树西岸搬出了老子《道德经》中的“上善若水”这样一个意象，努力营造1种“上善生活观”，并以种种活动让客户体验到这种感觉。派对、赛马、帆船，红树西岸成为一个高品质生活组织者，对于它的客户，生活方式不再是一个抽象的概念，而是可以直接介入的生活。如在毕加索原作展中，红树西岸出资40万元，在红树西岸展出的20天中，吸引了20xx多名目标客户前往观展。
⑥产品说明会——
楼盘名：新湖香格里拉
新湖在杭州的首个项目“香格里拉””，20xx年在凯悦大酒店最大的宴会厅举
行了产品说明会，以高档豪宅别墅形象，炫目登场。由于准业主不断涌入，酒店
服务生不得不多次加座，已经佐证其项目的冲击力。
前 言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，
购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1. 销售（招商）目标
××商业城的可销售面积如表8-3所示。
表8-3××商业城的可销售面积说明表
2. 销售目标分解
××商业城的销售目标如表8-4所示。
表8-4××商业城的销售目标计划
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
表8-5营销各阶段工作任务一览表
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从
“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
3．开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招