全案策划纲要3篇 策划案的大纲
下面是范文网小编收集的全案策划纲要3篇 策划案的大纲，供大家赏析。
房地产全案策划
从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。
一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。
三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。
房地产全程策划营销方案是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销
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房地产策划的主要内容包括：
市场策划
是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。
产品策划
就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。
其主要内容包括如下：
项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。
营销策划
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是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。
开发策划
是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。
物管策划
物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人
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提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：
1.经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。
2.管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。
3.服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。
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商业项目全案策划纲要 第一部分市场调研报告
一、宏观市场环境分析
1.经济环境分析
2.政策环境分析
3.相关宏观环境因素
二、商业物业调研分析
1.商业物业市场发展概况分析
2.商业物业开发现状与发展趋势分析
3.商业物业总体供求分析
总体市场状况分析?
商业物业市场供应、需求分析?? 商业物业租赁、销售价格分析
三、经营店型调研分析
MALL（购物中心）分析
2.百货商场（传统百货）分析
3.超级市场分析
4.专业市场分析
5.社区商业分析
6.其他类型商业物业的研究分析
四、客户群体的调研分析
1.商铺投资者调研分析
2.终端消费者调研分析
3.招商客户的调研分析
五、主要商圈与重点商业项目分析
1.主要商圈调研分析
2.重点商业项目（商业市场）分析地理位置?
项目规模?
? 商业性质
硬件设施?
经营模式?
楼层分布?
? 购物环境
商户与业主合作方式?租客组合?
商品布局?
? 价格
目标消费群体?
品牌档次?
广告形象?
? 优劣势分析
经营状况?
其他各项影响因素分析?
六、物业管理之调研分析
1.物业管理公司调研
2.物业管理各项条款调研分析
管理力度?
? 商户对物业管理提出的要求
个别商户对物业管理的特殊要求?
七、项目所在地区域市场分析
1.区域商业市场环境分析
2.区域商业市场供应、需求分析
3.区域市场租金、销售价格分析
4.域市场商业物业竞争格局分析
5.项目商业物业可行性分析、初步定位
第二部分市场定位报告
一、项目区域总体概况总结分析
二、项目分析
1.项目地理位置分析
2.项目基本技术指标分析
3.项目功能分析
功能互动分析?
? 项目各业态功能的确定
4.项目商圈分析
商圈区域市场的划分?
? 主要商圈、次要商圈、辐射商圈的确定
商圈消费人群分析?
? 商圈竞争格局分析
三、项目SWOT分析
1.项目优势分析
2.项目机会分析
3.项目劣势分析及应对措施
4.项目威胁分析及应对措施
5.项目综合分析及初步定位的确定
四、项目定位
1.项目总体定位
? 商业物业经营主题的确定
商业物业投资主题的确定?
2.项目目标客群定位
? 终端消费人群定位
经营商户定位?
投资人群定位?
3.项目价格定位
? 价格制订依据的阐述
本项目价格定位?
（二）第三部分产品定位报告
一、项目商业物业总体规划
1、产品设计总体规划方案的制定（总体规模（地上、地下）、建筑方式、商业经营形态等）
? 本项目商业配套、非配套比例控制
本项目公建物业的合理利用方案的制定?
? 本项目商业物业总体供应量计算、分析与规划
本项目商业物业规划形式、分布格局、组合方式等总体规划?
? 本项目销售、租赁可行性分析及适合本项目之租、售方案的制定本项目经济效益分析?
二、产品设计主题定位
1.品设计主题定位确定
2.品设计主题定位诠释与细部研究
三、产品设计
1.筑产品设计（外立面、柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、墙体、天花、地面、灯光、防火设施等）
2.业经营产品设计
? 交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）
? 经营管理产品（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等）
? 装饰装潢设计（整体形象与风格建议、外立面设计、商场招牌设计、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告（位）宣传设计等）
四、店铺分割与功能布局
1.铺分割总体策略的确定（视具体行销策略决定）
2.业功能布局的设计与规划
五、商业经营管理（物业管理）建议
1.业经营管理模式的设计与制定
2.业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）
3.业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定
三）
第四部分营销推广报告
一、项目简介
二、可类比项目重点竞争对手营销策略分析
1.竞争对手的确定
2.竞争对手项目概况
3.竞争对手近期的销售动态及我方的对应策略
三、本项目创新营销体系的建立及关系营销
四、项目主要卖点荟萃及强弱势分析与对策
五、项目发展定位确定
1.项目发展定位
2.项目形象定位
3.项目形象的塑造和建立
4.项目命名方案
六、项目目标客户群的定位（客户群的再清晰化）
1.目标客户群定位
2.目标客户群描述
七、价格的定位及策略
1.项目单方成本
2.项目利润目标
3.可类比市场价格
4.价格策略
5.价格分期策略
八、入世时机及销售分期控制
九、广告策略
1.广告市场分析
2.秦皇岛市楼盘市场广告解析
3.广告战略目标
4.项目分析和广告定位
5.广告创意表现
6.广告策略
7.广告阶段研究
8.广告主题
9.广告投放率及规模
10.广告效果监控、评估及修正
11.广告费用预算
十、媒介策略
1．媒体总体策略及媒体选择；
2．媒体组合策略；
3．投放频率及规模；
4．软性新闻媒体；
5．媒体费用预算。
十一、推广计划
十一、公关活动策划及现场包装
十二、品牌战略
1.品牌命名方案；
2.项目VIS系统建立。
十三、营销推广效果监控、评估及修正
1.效果测评形式；
2.实施效果评测的主要指标。
十四、营销环境的营造
1.销售部的规划设计；
2.样板间的规划设计和建议。
第五部分招商推广报告
一、初期宣传推广工作
1.步完成落实项目推广费用预算案、确定物业最终面积计算表等工作后，我司将立即筹备一套完整的宣传推广工具；
2.业咨询材料如：法律咨询材料、牌照、税务问题、来往账户之开设等；
3.场咨询材料如:项目所在地消费者零售消费能力、档次、品味、流行情报；项目所在地游客数量、消费习惯；项目所在地商业物业分布地区、经营业绩等；
4.目资料如：图片、效果图、平面图、位置图、租金价目表等；
5.目租赁条款如：租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任等。
6.公关活动
与公关、广告公司协调策划宣传公关活动，如记者会、专题采访；?? 提供印刷品宣传、楼书、招商手册等设计意见；
软、硬广告配合介绍项目所在地商业物业市场状况。?
7.直销大型目标主力客户。我司将根据目标主力租户名单，以直销方式亲自逐一联络及洽谈，度身定造其需要的市场资料,了解其装修工程技术要求，利用较惠租赁条件吸引其进驻，务求在招商的最早阶段便能落实此批“主力租户”，从而提高项目号召力，增加其他商户的信心。同时，我司将大量邮寄本项目之推广资料予零售商户，利用我司之客户网络资源，最大限度推动项目招商工作的顺利进展。
二、全面招商运作工作
1.此阶段我司将按照拟定之行业组合及分布建议，根据每一行业的分类，为项目选择具适合的租户进行推广；
2.继续向主力商户推广，以不断提高物业实力，努力开拓及发掘更多新客户。我司将全面跟进所有投寄范围内的商户名单，跟据各商户的质素及营业性质来确定其进驻物业位置，以配合拟定的行业商户组合建议；
3.不断改进及更新招商资料，继续跟进主力牵头商户；利用促销活动及媒体宣传，营造声势及热销气氛，使本项目成为零售界成行成市的谈论进驻对象，成为市场注目的焦点。
三、落实商户进驻物业
1.继续全面跟进招商推广工作，视商铺（物业）出租状况，及时调整及制定招商策略；
2.以租金价格为指针，协助甲方与商户直接洽谈租赁条件；
3.落定租赁条款及租约，完成整个签约程序。
四、后期招商跟进工作
1.全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程；
2.协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题；协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、作广泛试业宣传，如出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等，以提高本项目的知名度，营造浓厚的商业氛围；
3.展开整体商场(物业)的宣传活动，预计当商场招商超过70%时，可开始试业。当商场招商工作完成超过80%时，我司将制定商场全力推广宣传活动，协助举办
试业活动。
五、正式开业
附件二：
商业项目工作人员名单
项目总顾问：
专案策划人员名单
主要负责人：
负责人：
策划人员：
招商支持人员名单：
主要负责人：
招商协助人员：
和美花园全案策划及设计合同
甲方：
乙方：威海迪传文化传媒有限公司
依据《中华人民共和国合同法》和有关法规的规定，乙方接受甲方的委托，就委托策划并设计和美花园广告相关事项，双方经协商一致，签订本合同，信守执行：
一、合同内容及要求：
1、甲方委托乙方对威海市工业新区蔄山项目《和美花园》进行整体策划并设计；
2、内容为：整体广告推广方案策划，视觉主形象设计、围挡设计制作、户外广告设计制作、报纸及其他平面媒体的设计、销售过程中使用的相关物料的设计及制作、售楼处销售氛围设计与制作等；
3、相关设计明细请参考附表一（项目销售过程中可能新加策划、设计及制作工作，最终核算以乙方提供的决算表为准）。
二、设计与制作费用：
1、策划费用：人民币5000元；大写：伍仟元整
2、设计与制作费用参考附表一（项目销售过程中可能新加策划、设计及制作工作，最终核算以乙方提供的决算表为准）。
三、付款方式：
1、甲方采用销售住宅抵顶的方式向乙方支付相应设计及制作费用，自合同签订之日起甲方同意将《和美花园》项目_____________号楼_________单元__________室，建筑面积为___________________平方米，草厦子_____________平方米，车库____________平方米，转至乙方指定人名下；
2、乙方在整体策划、设计及制作完成后向甲方出具费用决算表，经甲乙双方签字通过后，由乙方对所有住宅进行销售，按实得款项扣除决算表所列费用，将剩余款项退还甲方；如所售款项不及决算表标注款项，则由甲方将差额款以现金方式支付给乙方。
四、设计与制作作品的时间及交付方式：
1、乙方需在双方约定的时间内完成设计方案。因甲方反复提出修改意见导致乙方工作不能按时完成时，可延期执行，延期时间由双方协商确定；
2、如因乙方原因，延迟工作，造成甲方损失，则由甲乙双方协商后，在合同总款中予以相应的费用扣除。
五、知识产权约定：
1、甲方在未付清所有委托设计制作费用之前，乙方设计的作品著作权归乙方，甲方对该作品不享有任何权利。
2、甲方将委托设计制作的所有费用结算完毕后，甲方拥有作品的所有权、使用权和修改权。
六、双方的权利义务：
甲方权利：
1、甲方有权对乙方的设计提出建议和思路，以使乙方设计的作品更符合甲方项目内涵。
2、甲方有权对乙方所设计的作品提出修改意见;
3、甲方在付清所有设计费用后享有设计作品的所有权、使用权和修改权;
甲方义务：
1、甲方有义务按照合同约定支付相关费用;
2、甲方有义务提供有关项目资料或其他有关资料给乙方;
乙方权利：
1、乙方有权要求甲方提供有关企业资料供乙方设计参考;
2、乙方有权要求甲方按照合同约定支付相应款项;
3、乙方对设计的作品享有著作权，有权要求甲方在未付清款项之前不得使用该设计作品：
乙方义务：
1、乙方需按照甲方的要求进行作品设计与制作。
2、乙方需按照合同约定按时交付设计制作作品。
七、违约责任：
1、甲方在设计作品初稿完成前终止合同，其预付的费用无权要求退回;甲方在乙方作品初稿完成后终止合同的，应当支付全额的设计费用。
2、乙方如无正当理由提前终止合同，所收取的费用应当全部退回给甲方。
八、合同生效：
本合同一式两份，甲乙双方各持对方签字合同一份，具有同等法律效力。本合同自签字盖章之日起生效。
甲方(盖章)：
甲方代表签名：
地址：
电话：
传真：
日期： 年 月 日
乙方(盖章)： 乙方代表签名： 地址：威海市海滨北路128号侨乡广场B座502 电话：0631- 传真：0631- 开户：威海市商业银行环翠支行 帐号：9810 0201 0900 0000 0230 日期： 年 月 日