房地产销售经理的工作报告

　　在20xx年，我们公司xx经历了许多变化，包括bsc的阵痛、财务培训老师的洗礼、xx改制的成功、工业项目挂牌的喜悦以及房产销售的低谷。在这个复杂多变、不断跌荡的环境中，我们的财务部遵循公司领导班子的指引，通过敏锐思考、不断学习和勇于实践，取得了阶段性的成长和丰硕的成果。以下是我们财务部在这一年所完成的各项工作：

一、会计核算工作

　　会计核算工作是财务部最基础也是最重要的工作，是财务部门务必做好的本质。随着公司业务的不断扩张，以及公司向精细化管理的转型，如何加强会计核算工作的标准化、科学化和合理性已成为我们落实公司目标的新课题。为此，我们财务部采取了以下措施：

　　1、建立会计核算标准规范，并实现了会计核算的标准化管理。

　　财务部根据房地产项目的核算需求、纳税申报、资金预算等维度，设计了一套会计科目表，并制定了详细的二级和三级明细科目，同时对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。我们还采用了一本专为房地产会计核算编写的教科书作为参考。这套会计科目表和参考书使我们实现了会计核算口径的统一性、一致性和连续性，也使得公司的帐务更易于管理和掌握。新加入的会计人员也很快能够上手公司的帐务。此外，我们对明细科目和项目辅助核算做出规定，能够快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用等，以及相关税金和土地增值税的增值额，这使得土地增值税和所得税清算更加方便快捷。我们的会计科目设置得到了集团领导的高度评价。

　　2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了每个流程所需的时间，以及什么时候出什么表、何时登记帐、如何传输每张凭证等等，都做出了明确的规定。

　　通过采用新的工作流程，我们有效地提高了工作效率，并减少了各岗位之间的矛盾和扯皮现象。这使得财务报告的及时性得到了有效保障，有序、按时、按质地提供了财务信息。

　　为加强各业务单位和往来单位的帐目清理核对工作，我们定期与各单位联系并通过电话或传真核对帐目，从而清晰准确地了解了与100户客户和200户供应商的往来帐目。此外，我们也积极追讨应收往来款，在一年内成功追回了200万元。

　　除此之外，我们的财务团队在去年的工作中完成了时间紧、任务重、工作量大的各项任务。包括收取20亿元的xx二期回笼房款、20万的契税维修基金，审核原始凭证超过10万张，填制、复核、整理、装订记账凭证10万张，出具统计报表100份，出具纳税申报表1万张，出具xx集团、xx集团相关财务报表50张，出具预算报表20张等。

二、融资、预算与资金管理工作

　　对于企业来说，资金就如同人体的血液一样重要。在新一轮行业周期中，国家通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策进行宏观调控，旨在提高房地产业的资金门槛，对整个行业进行重新洗牌。

　　而我们公司的计划也不断推进，包括完成xx改制投产、工业项目的全面挂牌启动、xx年的前期开发等。然而，该年楼市低迷、销售低于预期，导致我公司的资金“造血”功能不畅，随时面临着“缺血”的风险。

　　因此，财务部门认识到融资、预算和资金管理的重要性，致力于帮助企业度过这个资金难关。为此，我们积极加强与七家商业银行的联系，与银行谈判和沟通，以寻找各商业银行的底线。

　　然而，受国家货币政策的宏观调控和商业银行自身的资金流动性的影响，商业银行在核准贷款时要更加小心谨慎，特别对于房地产企业更加慎之又慎。

　　根据最新数据显示，截至20xx年底，xx市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年减少了xx%。尽管面对着这样一个恶劣的融资环境，但是我们的财务部门在公司资产总额和实收资本不足的情况下，以智慧和勇气创新的精神与各家银行进行了艰苦的商业谈判。

　　这一过程包括与银行各级主管领导的洽谈、会餐和应酬，大量的银行跑腿、资料复印，还有极多的加班和业余时间的牺牲。然而，值得庆幸的是，在公司领导的正确指导下，我们的财务部门通过在工作中总结的谈判技巧，在最佳时机成功获得了x行的x亿元房地产贷款、xx万元工业项目贷款和xx万元承兑汇票额度，以及又完成了一笔xx行的xx万元工业贷款。这些看似不可能完成的任务，却在我们公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例远未达到银行要求的情况下得以完成。

　　同时，财务部为公司争取到了最大的土地抵押率和最低的银行利率。可以毫不夸张地说，在融资方面，xx财务部门已经走在了同行业财务部门的前列。

　　关于预算执行方面，在公司领导的全力支持下，我们的财务部门积极组织各部门开展全面预算管理工作，并尽可能将其融入到部门日常工作中去。现在，各部门已经能够熟练地利用全面预算这种管理工具来管理资金流，更重要的是，财务部门定期组织预算差异分析会议，总结分析预算差异的原因，并提高了各个部门的财务数据的重视程度。

　　目前，所有部门已经在财务部门的组织下积极地参与到全面预算管理中来，为明年的全面预算编制和推行打下了坚实的基础。正是有了全面预算的存在，我们的公司领导才能更好地掌握资金调度的实时情况，提前做出合理的统筹安排。

　　至于资金运用方面，我们的财务部门在20xx年初资金充裕时，依据已编制的预算，短时间内比较了各家银行的理财产品，并从中挑选了最优选项。我们与x行签订了购买xx万元理财产品的协议，六个月的利率为xx%，最终地让公司获得了一百万元的理财收益。

　　此外，我们还充分利用闲置资金，在x行理财x次，每次的金额分别为x万元（x天）、x万元（x天）和x万元（x天），共获得了理财收益xx元；在x行理财x次，每次的金额分别为xx万元，分别为xx天和xx天，获得理财收益xx。另外，我们还于1月开始打新股市场，投入xx万元，获得理财收益xx万元。如此，我们的公司今年的理财收益总额达到了xxx万元，成功地降低了我们的资金使用成本。

　　4、充分利用承兑汇票以支付工程款，以降低使用资金成本。

　　在20xx年，财务部共办理了xx笔承兑汇票，充分利用商行授信额度为xx万元。

　　5、日常资金管理方面

　　财务部注重以下方面的工作：与各家银行合作开通网上银行，以方便公司实时获取银行存款信息；建立资金日报系统，每日向公司领导汇报上一天的资金状况，为领导做出资金调度提供依据；定期编制银行余额调节表，以确保公司资金的精确性和安全性；定期对库存现金进行盘点；在大量收款的几天，核对收款收据与银行缴款单和进账单，以确保资金收取的准确性；在付款流程上增加资金经理对出纳填制的支票和进账单的复核程序。通过这些措施，财务部成功提高了公司资金使用和收取的精确性和安全性，使资金管理规范化达到新高度。

　　三、涉税管理工作

　　由于房地产企业涉税环节特别繁复，税收政策也非常复杂，征税负担较高，因此纳税是企业重要的成本支出。财务部的首要任务是在国家税收法规的指导下进行合理的纳税筹划，最大限度地减少纳税负担。为此，在各项经济业务进行前期和中期审核、评估，制定对策以降低纳税支出。

　　当降低纳税支出的同时，公司也要规避涉税风险。实现低风险甚至零风险的涉税管理对经济业务也极为重要。公司面临以下三种不同性质的稽查：

　　1、日常稽查：

　　日常稽查是稽查部门对管辖区域内公司日常业务情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。

　　2、专项稽查：

　　专项稽查是稽查部门根据上级税务部门的安排，针对某个行业、某个地区、某个产品或某项减免税政策开展的全面检查。

　　3、举报稽查：

　　举报稽查是指任何单位和个人可以根据征管法规定，举报偷税漏税行为。税务机关在接到举报后，将采取一些措施对纳税人进行检查。

　　下面回顾财务部xx年的重点涉税管理工作。

　　1、财务部审核多种收支合同。将财务审核纳入各种经济合同的签订流程，使财务团队能在业务发生前进行纳税评估和筹划。在xx年，财务部审核了相关经济合同xx份。

　　2、xx月，财务部与税务局沟通后认为，公司应主动进行土地增值税清算。国家对土地增值税的征收管理力度越来越强，如果等到明年再清算可能会增加纳税支出。财务部经过征求公司领导和集团财务部同意，组织人员进行了xx项目的土地增值税清算工作。

　　3、根据国家增值税的发展趋势，工业项目中的购进设备并没有取得增值税专用发票。将设备的增值税开票时间拖到xx年，这使得公司能在xx年享受新的消费型增值税，并为公司争取了xx万元的增值税进项税额抵扣的好处。

　　4、通过合理规划销售部员工的年终奖金发放方式，公司不仅履行了代扣代缴义务，还保障了员工的利益，让员工少交了xx元的个人所得税，增加了他们的税后收益。这得到了员工的高度认同和好评。

　　5、定期将各类大额工程发票送交税局进行真伪鉴别。房地产公司收到的发票金额巨大，种类繁多，一旦收到假票可能会给公司带来巨大的涉税风险。财务部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴别，以控制风险。

　　6、x月x日至x日，xx市稽查局对公司进行税务稽查，要求公司提供xx-xx各种税种的纳税明细，并进行实地税务检查。财务部立即组织人员进行全面税务自查，积极与征管税务局沟通并得到帮助，同时与稽查局联系，建立了良好的人际关系。最终，未交足的税款及时缴纳避免了进一步涉税风险。

　　7、x月，xx国税局询问公司xx年的所得税申报表中，在销售收入xx万元的情况下，对应成本只有xx万元的情况。请求公司提供收入确认的证明文件，即xx区的主体竣工证明。如果不能提供，那么xx区对应的收入xx万元将无法确认。由于涉及到xx万元的所得税调减，财务部立即向集团财务部汇报这一潜在的巨大涉税风险。因为根据税法规定，偷税金额超过全年纳税总额的10%将被视为偷税罪。

　　根据集团财务部的指示，财务部立即组织财务人员重新对XX年的所得税进行了重新清算和填报申报表。同时，还积极与主管税务机关进行协商，并得到了税局相关主管领导的理解。财务部只是调整了纳税申报表，而没有认为公司恶意提前确认收入或滥用所得税优惠政策。这进一步证明了财务部平时与税务局的良好沟通工作，才能避免重大的涉税风险。

　　经过良好的沟通，财务部成功争取到了申报纳税A级企业的机会。如果成功申请，将意味着税局在两年内不会查账，这样可以为公司营造良好且宽松的纳税环境。申请成功也为公司获得了荣誉，为公司与XX政府部门沟通谈判增添了重要的法码。

　　为进一步加强涉税管理的资料收集和档案管理工作，财务部在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理和汇编工作。每月定期到税局网站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。在土地增值税清算、所得税申报、税务自查和日常申报过程中，财务部将各工作底稿进行整理，将过程列出来，并作为公司的涉税相关文件进行归档。这样可以为未来进行涉税管理时提供一份原始参考资料，并为新的财务管理人员提供快速了解公司相关涉税管理工作的备查。