物业公司食堂管理作业指导书3篇 食堂工作流程和作业指导书
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返修工程作业指导书
1、按照开发商物业部的要求，下班前提交当天维修单日汇总表到开发商物业部主管或经理处。
2、按照开发商物业部的要求，每周下班前提交本周维修单周汇总表发给开发商物业部及工程部，做好签收工作。
3、按照开发商物业部的要求，每周下班前提交本月做维修单月汇总表发给开发商公司物业部及工程部，做好签收工作。16点30分前交上。
4、每周四提交存在严重问题汇总表，等待领导审核再发给开发商公司物业部，好签收工作。16点30分前交上。
5、每天早上上班时候就要去前台看下昨天业主打电话来询问返修工程进度的问题，做好记录，待去巡查、跟进做好文字工作。
6、在业主收楼期间，发现的工程问题要及时通知开发商工程队进行维修，三日内要通知业主返修工程的进度，做好回访登记。
7、如出现开发商施工队返修工程进度太慢，要及时通知开发商领导进行协商。
8、每天在园区内至少巡查2-3次，看下施工队在那间商铺进行维修，做好登记。在巡查期间看下商铺外墙玻璃有无破碎、空置房是否有铁链锁死，没锁的要及时锁好，如有就登记下来。
9、每月在园区内至少巡查2次，登记好商铺内的问题，如（墙体、天花墙脚渗水 发维修单给各个开发商施工队负责人。如没及时过来拿维修单的施工队，做好登记通知开发商领导。）
10、每天打电话询问每个施工队负责人的工程员工在那间商铺维修，与已维修完的商铺，做好电话记录、登记，对于施工队反馈回来已完成的单元，亲自检查是否维修好，如未维修好的，立即打电话给对应的维修队要求返工，如验收合格后，需要跟开发商物业部报备，并致电业主前来验收。
11、按照开发商工程返修施工队的种类：土建、装修、配合单位（幕墙、木门、铝窗、人行道），分为10个工程负责人，每天需要按照商铺中的各类问题来交给对应的各个负责人。
12、发维修单时要与工程队做好签收工作，以免做成负责人不知情。
13、如在收楼、巡查中如有工程问题要在“商铺工程整改记录表”中记录好问题，一定要清晰明了。
14、如工程队确定返修完成的商铺，要去商铺处巡查一次、确定一次是否已维修完成。
15、检查已维修完成的商铺内的卫生情况、返修淤泥是否清理好、是否锁门，未做好的，立即要求施工队重新做好。
16、如出现严重工程问题，在约定时间约好开发商领导门一同去商铺中看，遇到重点难以解决的返修工程作业指导书
返修问题，以书面形式报告到开发商物业部处请求解决方案。
17、凡任何施工队需要维修的，必须到服务中心登记借用钥匙，并要求当天内把钥匙归还到物业部；
18、如施工队需要在单元内使用水电的，服务中心必须在开水电前登记好水电读数，方便财务日后收取施工队的水电费。
19、凡是已维修好的商铺单元要及时通知业主，要求业主尽快过来检查是否维修完成，如再又问题就登记下来再通知施工队进行维修。
20、在回访业主的返修问题，要隔2-3天就要回复业主维修进度。（上门或电话通知）
21、在商铺单元没过保修期内，如出现特殊情况（水管爆裂、下雨时管道堵塞，排水不及、等）要及时通知工作人员，进行抢修，再行通知施工方进行修补。
装修部作业指导书
1、装修/施工单位的所有材料必须搬运进商铺内，不得随意堆放在人行道上；如无法及时搬运到铺内的，应在人行道上铺垫彩条布方可放置材料，堆放在人行道上的材料需一天内搬进商铺，未能一天清入的，用彩条布覆盖好，以防沙石堵塞沟渠，窗台/阳台上禁止堆放装修材料，并保持人行道干净畅通。
2、装修作业（如搅拌水泥、切割木板/钢铁、刷漆等）只允许在商铺内进行；如无法在商铺内作业须在人行道进行的，应向服务中心申请，在批准后于人行道上铺上木板/铁皮做铺垫，作业完毕后及时清理人行道上残留的污迹。
3、施工用电、用水不得私自在公共地方接驳，违者将加倍赔偿。因装修造成公共下水管道堵塞、漏水、停电、损毁他人物品等，由装修施工单元负责修复和赔偿。
4、如有在天面搭建采光棚的，消防管须预留50公分，以利排水，同时做好天面防雷、避雷措施。
5、排污、排水管道禁止封闭检修口，空调位、天花吊顶应预留检查口，以便日后检修，厨房、卫生间要做好防水工程。
6、所有木质结构的装修材料应做好白蚁防治工作。
7、高空作业应聘请持有高空作业从业资格人员进行操作，禁止无证作业，并注意作业时的安全保护工作。
8、施工期间，楼梯扶手拆除后及阁楼应及时做好围挡保护工作，同时做好邻里商铺围档保护措施，若有装修材料/垃圾弄脏沥青路面及有沙石掉落下水井的，须及时清理干净。
9、装修单元必须按照正常审批图纸施工，不能以安装或更改室内系统为理由，要求局部/全部停止任何系统工作，从而影响其他业户，如确需此等安装或更改工作须提前通知物业服务中心，经批准后由物业服务中心安排在不影响其它业户的时段内进行。
10、凡5吨以上重型车辆进入辅料城的，必须提前一天向服务中心报备，填《大型车辆进出承诺书》，严格服从服务中心管理，对公共设施设备进行爱护。
11、装修工人必须遵守本规则，不得在公众地方饮食、睡觉及一切对客人并保证防止令人感觉不适的举动。
12、任何人不得在广州东部布匹辅料城范围内赌博，游荡、骚扰他人，或在公共地方彻夜逗留或在装修单元煮食。
13、业户需督促装修施工单元与物业服务中心紧密合作，装修单元内禁止拆改承重结构，并严格遵守《装修指南》管理规定。
14、空调主机位置不能放在大门前，只能放在楼顶和天井。
15、1楼加建厕所和2楼天井加建厕所，排污管一定不能接到雨水管。
16、3楼夹层封顶不能用混泥土和陶粒混泥土。
17、大门招牌厚度不能超过柱子。
18、不能用红砖砌墙。
19、空调排水口不能从外墙排出，要排到指定位置。20、做夹层时，不能使用劣质或者尺寸太小的钢材。
21、消防栓不能移动或者改动。
22、禁止私自改动煤气管道,如要改动,去煤气公司报装.23、禁止盗用消防水
装修部作业指导书
24、消防警铃响了,由物业工程部来检测与维修;
25、业主想在商铺内做电梯,必须叫有资质的电梯公司来物业这里报装。
停车管理作业指导书
一、职责划分
1、品质管理部
负责全面指导、检查、考核项目日常停车管理，每季度开展一次专项检查工作。
2、物业服务中心
、各物业服务中心负责人负责执行停车管理制度，并监督员工执行，每半月开展一次停车收费管理自查自纠。各物业服务中心停车管理实施方案需报品质管理部审批后执行。
、客户服务部负责停车服务和租赁协议的签订、月租卡的办理与收费工作，停车场IC卡（或车牌识别备案）授权工作，建立健全相关收费、车位租售和IC卡（或车牌识别备案）台账；负责临停车辆的收费和临停卡的管理，收费票据的保管和建全临停车位收费台账；负责停车场卫生环境的管理；客户服务部负责人每周对各类停车卡盘点核对。
、秩序维护部负责车辆进出园区管理、停车场内秩序管理、停车场智能识别系统的使用，对进出园区的临停车辆进行登记、管理；确保车场标示标牌完整。
、维修部负责带领业主进行车位验收，安装车牌号，对购买机械车位的业主进行机械车位的操作培训，并维护停车场公共设施设备的正常运转，做好停车场节能管控工作。
二、收费管理
1、收费准备工作
、物业服务中心应在首批次交楼5天前完成停车场收费许可等相关手续的办理，自首批次交楼之日起计收停车费，若停车收费道闸系统暂未调试完成的，须实行人工收费。特殊情况无法开展收费的物业服务中心须以呈批形式报地区公司负责人审批并报物业管理中心备案。
、物业服务中心应在停车收费开始前4天完成《车位租用协议》、《停车服务协议》、《车位租用三方协议（代管车位）》印制工作，并于停车收费开始前2天完成客服管理填写培训工作。
2、收费方式及标准
停车费包括月租、临停及月结三种收费方式。月租收费流程
月租卡（或车牌识别备案）办理与续费
业主首次办理月租卡的，客服前台须核实办理人的业主身份，签署《车辆停放协议》，留存业主身份证复印件、行驶证复印件。客服收费员按照标准收取费用（属于私家车位的收取车位服务费），当天录入NC系统。
客户服务部安排专人进行授权操作，收费与授权不得为同一人。
车主缴纳停车费用后，授权人员凭收费单据进行授权操作。每月最后一天前完成次月月租卡续费，逾期未办理的车辆原则上取消其月租停车卡授权，按临租车辆计收取费用，如继续按月租进行授权的，必须收取整月停车费。月租卡挂失补办
客服前台核实月租卡挂失办理人身份，经客户服务部负责人同意后，将原月租卡注销，同时更新《月租卡台账》信息。客服收费员按照收费标准收取业主工本费后按进行补办。
客户服务部专人根据账目缴费记录，当日进行重新开卡并授权，原卡余额转移到新卡。 临停收费流程
临停车辆自行在道闸读卡器上领取临时卡进入车场。临租车辆离开时，车场收费员收取临时卡，验证进出场图像，核算收费金额，收取费用，开具发票后起闸放行。月结收费流程
物业服务中心可根据实际情况，与管理区域内的酒店、销售中心、会所、影城等客户签订停车费月结协议，明确月结方式、月结凭证相关事项。
酒店、销售中心、会所、影城等客户车辆凭对应单位开具的代付停车凭证予以放行,客户服务部月末汇总统计，统一向开具月结凭证的客户收取停车费用。车辆免费管理
原则上别墅业主只可按别墅车位数办理本人及直系亲属（以户口本为准）的免费停车卡，由业主到客户服务部办理相关手续，只收取工本费不收停车费用。
集团内部来访车辆、业务单位前来楼盘车辆由收费员随卡派发《会客单》，出场时凭物业服务中心负责人签字的《会客单》可免收停车费。
政府规定的特种车辆（如军车、警车、消防车、救护车、运钞车、邮政车及工程抢险车）可临时免费停放，由收费员实行手动开闸，登记在《免费车辆出入登记表》上并由车主或驾驶员签名。客户服务部负责人每日对出入的免费车辆进行核实及抽查，并签字确认。特殊情况处理
月租和临停车辆信息与收费系统核对不符，车场收费员须截停车辆，立即通知中队长到场处理，有偷盗嫌疑的还须报警处理。车辆离开不能提供停车卡的，车场收费员须核实车主的身份证、驾驶证、电脑入场资料，确认无误后在《车辆出入登记表》填写相关信息，并由车主签字后方可放行，发现可疑情况立即通知中队长到场处理。
临时卡丢失的，按照实际入场时间计费，收取临时卡押金并在《停车卡遗失损坏登记表》登记。
月租卡丢失的，须与车主签署《未执行月租卡车辆出入登记表》后手动起闸放行，并通知车主到客服前台填报挂失补办申请。停车道闸系统故障，车辆收费员须及时报告维修部负责人处理。停车道闸系统暂未使用、道闸系统故障及停电不能正常使用的，车辆收费员对进入车辆发放一式两联的记录单，填写《车辆出入登记表》执行人工收费，道闸系统故障及停电不能正常使用的，物业服务中心还应安排专人对收费进行监督。
车辆收费员在每日交接班时须清点好剩余临时卡，做好现金、票据等交接，填写《车辆收费每日工作交接表》，交接双方签字确认，当班中队长监督确认。每日中班车辆收费员在当班中队长陪同下将现金、票据下班前交付客服收费，完成投包工作。
三、车场管理
1、车辆驶入
车辆驶近停车场入口时，离道闸约2-4米时，车辆值班员示意车辆停下。启用车场系统的，若IC卡刷卡或识别异常，车辆值班员应及时上前查明原因，帮助业主顺利通过。未启用车场智能系统、有《停车证》的车辆可以开启道闸放行。当班中队长应抽查《停车证》，驶入车辆信息与《停车证》信息不符者禁止放行。
没有IC卡（车牌识别备案）或没有《停车证》的外来临停车辆，秩序维护员应示意车辆减速停车。当车辆停稳后，秩序维护员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置，成立正姿势并敬礼，询问车辆进入园区事由，并将相关信息登记在《停车场车辆进出情况登记表》上。
符合放行条件的车辆，秩序维护员应提前向车主说明停车场注意事项和收费标准。经车主确认后，发放《车辆临时停放服务证》。车主接过《车辆临时停放服务证》后，秩序维护员开启道闸，指引车辆驶入园区停车场制定的临停区域。
外来临停车辆进入停车场，车辆外观有异常情况的，当班秩序员应和车主确认，并将情况登记在《停车场车辆进出情况登记表》中。如发生车辆冲岗、从入口绕行等可疑情况，应首先设法截停车辆，同时第一时间报告当班中队长，由当班中队长负责处理。
2、车辆驶出
车辆驶近停车场出口时，当值收费员应注意观察，对外来临停车辆应示意车辆减速停车。车辆停稳后，礼貌向车主收回临时IC卡，并快速核对车牌号、进入时间等信息。对需要收取车位使用费的车辆按停车场收费标准收费，并给车主相应的停车费发票，然后开启道闸，示意车辆驶出停车场。对不愿意收发票的车主，应明示公司的规定，请车主自行处理，严禁收费不给发票的行为。
临停车辆收费信息登记在《临停车辆收费登记明细表》中，因特殊原因未收取车辆停放服务费的应在表中作详细记录，并请车主和上级签名确认。
如发现驶出的机动车辆车牌号与《车辆临时停放服务证》上的车牌号不符等异常情况，秩序维护员应立即报告当班中队长，查验车主的有效证件：车辆行驶证、驾驶证等，进行人、车、证的核实。必须经车辆所有权人或单位证实并在《车辆临停收费登记明细》备注栏上详细说明签名后方可放行。
对晚上12:00至凌晨5:30、雷雨天晚上23:00至凌晨6:00驶出停车场的车辆，需询问车主姓名和住址。
3、停车场秩序管理
停车场区域秩序维护部员应按照规定对负责区域的车辆进行巡查，巡查时应确保停车场每个路口两边停放的车辆按要求停放，不得堵挡道路和车库出入口,对于停放在路口两边影响视线或出入的车辆应及时通知车主移动车辆，确保车场车辆、行人出入的安全。
通过车场道闸系统时，秩序维护员应提醒车主关闭远光灯，禁止鸣笛，限速５公里／时。地下车库路弯、坡陡，应提醒出入者注意安全，做到“一慢二看三通过”。禁止超长、超高车辆进入地下停车场。对进入物业服务区域停车场的车辆，停车场秩序维护员应引导车辆正确停放，若出现困难或问题，应立即报告当班中队长。车场内车辆若发生故障，不带污染的小型维修，可在车场内进行，维修完后要督促车主清理周围卫生。其他维修一律禁止在车场内进行。车主自负车辆安全及车内物品的安全。停车场内应提醒车主车内勿放置现金和其他贵重物品，离开时关好车窗、车门，同时开启车辆防盗装置。若发生车辆本身及车内财物遗失，物业不负保管之责。秩序维护员应定时巡查车场，如发现车辆损坏、车门或车窗未关、漏水漏油等情况应及时报告部门主管，并通知当值中队长联系车主处理。未通知到车主时，需做好《交接班记录》。发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。
严禁在停车场内进行试刹车或练习驾驶的行为。一经发现，应及时制止。因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时要立即上报部门主管或以上人员到现场处理，根据损坏情况与车主明确责任，赔偿损失。车辆应停放在业主所认购的车位停放区域内，不得占用公共通道或他人车位。不按规定停车，秩序维护员应及时联系车主要求其整改，拒不整改的，物业有权将违规车辆拖离，拖离费用由违章车辆车主承担。
停车位仅供业主停放车辆使用，业主不得随意改变车位的用途。严禁在车位上搭建安装原有设施以外的设施，严禁在车位上摆放杂物或堆放物品。一经发现，秩序维护部应及时制止，并联系业主要求其整改。
车库内严禁烟火，严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除要求车主承担全部经济损失外，追究司乘人员的责任。
四、停车场标识及配套设备系统管理
1、各项目在交楼前，应做好停车场标识系统、设备配套系统的查验工作；标识系统应做到交通流向、禁止区域及车尾标识全覆盖，且清晰、准确。智能出入系统、挡车器、道闸应齐全，未尽事宜及时向地产工程部提出整改或补充。
2、各项目在停车场收费备案结束后，应按照政府相关规定及分公司统一的样式、格式制作公示。如：收费停车场标识、停车场收费标准及停车须知标识等。
3、各项目维修部应建立停车场标识系统、配套设备系统档案。按照工程维修部指定的维护保养计划，定期对系统进行维护、保养。
4、各项目秩序维护部日常巡视发现或设备设施突发故障时，5分钟内通知维修部，一般故障维修部当天修复，复杂故障三天内修复。
五、应急事件处理
1、发生车辆偷盗或车内物品偷盗事故应急处理程序 1）、业主向物业服务中心投诉车辆偷盗事故的处理程序
A、秩序维护员应详细了解、记录被盗车辆或被盗物品信息、被盗时间以及是否向警方报案，并稳定业主情绪，立即报告秩序维护部经理和项目负责人。
B、项目负责人根据案情及时作出工作指示：业主未报警的应及时向公安机关报案；已报警的在警方到来之前，应指派秩序维护经理查看并封锁现场，调出相关监控录像，向当班秩序员等相关人员了解情况。C、警方到达之后协助警方开展侦查，向警方提供项目掌握的相关资料信息。
2）、巡逻岗、监控或门岗发现偷盗嫌疑事故的处理程序
A、巡逻岗或监控发现车场内有偷盗嫌疑的，监控中心应立即予以摄像控制，同时通知秩序维护经理带人到现场处理，如需报警处理的应及时报警。
B、发现偷盗嫌疑人逃跑的，应记录偷盗的车辆信息，记下窃贼人数、体表特征和逃跑路线，并及时通知门岗关闭道闸，加强盘查。至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员侦查。D、如有车辆拖走，门岗须查明证件及车主，并通知项目秩序维护部联系车主。取得车主同意后，方可放行。因秩序维护员原因造成车场内车辆丢失的，应追究当事人的责任。
2、发生车辆损坏事故应急处理程序
（1）、当秩序巡逻人员发现停车场里的车辆发生损坏时，应立即通知当值中队长联系车主，并报告秩序维护部经理。（2）、撞车事故造成的损坏
A、秩序维护员不得放行造成事故的车辆，并及时通知秩序维护部经理到现场处理，必要时报请交通主管部门处理。
B、秩序维护部经理到达现场后应设置维护区加以局部封锁，立警示标志或路障，指挥交通，给予其他车辆警示并请驾驶员绕行。对受伤人员需施行紧急救护的应立即救护，并保护现场，做好记录及拍照等取证工作。
C、配合公安交警部门和保险公司做好事故调查处理。
3、高空坠物造成的损坏
1）、客服专员接到投诉电话后，应立即报告秩序维护经理和项目负责人。
2）、秩序维护部经理应及时赶到现场处理，派人封锁并保护现场，拍照取证，维护秩序。出现人员受伤时，拨打120救护电话，不可随意搬动受伤人员。
3）、配合公安机关和保险公司做好事故调查处理。