成都调查报告共4篇 关于成都美丽四川的调研报告
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2010年12月成都市温江市场调查报告
目录
第一章 政策资讯
一、全国政策概念
二、成都市政动态
三、成都市场资讯
四、温江市场动态 第二章 经济环境
一、2010年成都工业累计增加值增长放缓
二、消费品零售额累计增幅平稳
三、成都市房地产投资总额累计上升平稳
四、温江区工业经济动态 第三章 市场分析
一、成都土地市场动态
二、成都住宅市场动态
三、温江市场分析 第四章 项目分析
一、案例分析
二、本案分析
第一章 政策资讯
一、全国政策概念
1、国土资源部：关于房地产闲置土地情况的公告
地方各级国土资源主管部门要认真按照《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加
强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）要求，依法对上述闲置土地闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号）“严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地”等相关规定，现将各地上报的由于房地产开发企业自身原因造成且尚未处置的26宗住宅闲置土地相关情况予以公告。 视点：
国土资源部大力加强各派驻地方的国家土地督察局督促相关地方政府对闲置土地的审查工作，遏制城市房价过快上涨。
2、住建部: 关于调整住房公积金存贷款利率的通知
根据2010年12月24日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构再贷款（再贴现）利率的通知》（银发[2010]359号），现就住房公积金存贷款利率调整的有关事项通知如下：
一、从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调个百分点，由现行的%调整为%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。
二、从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调个百分点。五年期以下（含五年）从%调整为%，五年期以上从%调整为%。
三、从2010年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。 视点：
虽然住房公积金利率上调，还款人的负担可能加大，但在此次同步加息后，相比商业贷款，公积金长期贷款的优势进一步凸现。这也意味着住建部加强对房价过快上涨和炒房的遏制。
3、住建部: 城市、镇控制性详细规划编制审批办法
《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》已经第64次部常务会议审议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。 视点：
住建部加强对城市、镇土地的使用性质及其兼容性、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、基础设施、公共服务设施、“四线”等基本内容的控制要求。
二、成都市政动态
1、2015年 成都将初步建成国家创新型城市
市政府新闻办公室2010年12月29日第49次专题新闻发布会，正式发布《成都市国家创新型城市建设规划（2010-2015）》。《规划》对成都市创建国家创新型城市试点工作进行了总体规划和部署，这标志着我市国家创新型城市建设工作的全面、正式启动。《规划》的出台，将进一步加快我市国家创新型城市建设步伐，全方位地提升我市自主创新能力，推动我市发展方式由资源推动向创新驱动转型，对于深入推进统筹城乡发展、加快城乡一体化进程、建设世界现代田园城市具有重大而深远的意义。
2、“亮桥”工程首批8座桥梁昨完成灯具安装
11月初正式进场施工，历经1个多月、24小时不间断施工，目前8座立交桥的灯具安装工程已完工，而这8座桥梁也已全部“亮”了起来。其中，一环路上有1座——百花潭大桥；二环路上有两座，分别为科华北路跨线桥、红牌楼立交桥，而三环路上则有5座，分别为桂溪立交桥、川藏路立交桥、石羊立交桥、成南立交桥、光华大道立交桥。而这8座桥梁的光彩工程，总投资约3000万，均采用节能、低耗的LED节能灯。
3、提前7个月 地铁2号线20个车站全部封顶
成都轨道交通公司宣布——12月24日，成都地铁2号线东大路站（原钢管厂站）提前7个月实现主体结构封顶，至此2号线20个车站全部封顶，为下阶段轨道铺设及2012年2号线按期通车奠定了坚实基础。
4、成德绵、成德南高速将于2012年建成通车
对成都高速公路“二环+十二射”主骨架形成至关重要的两条放射性高速公路——成德绵、成德南高速公路将在2012年建成通车。12月06日，市交委负责人透露，目前，这两条高速公路大部分路段均已经开工，正在加紧建设中，这两条公路建成后，成都与绵阳之间将形成“双高速通道”的格局，成都与巴中之间不通高速公路的历史也将彻底画上句号。
5、成都第二绕城高速公路2013年底建成通车
成都第二绕城高速公路起于广汉境内新丰场南侧龙居寺附近成绵高速公路K20+800，沿顺时针方向环状前行，经成都市（青白江区、金堂县、龙泉驿区、双流县、新津县、崇州市、温江区、郫县、新都区、彭州市）、广汉市、简阳市共12个区（市）县，闭合于起点成绵高速公路。
三、成都市场资讯
1、成都2010年首次二手房成交量超过一手房
截至11月底，成都二手房成交总量超过6万套，比新房多卖了约近万套。主城区二手房成交量超过新房，主要由于主城区内可供建设的商品房土地供应量严重不足，三环以内的新盘越来越少，更多的新房向三环外区域集中拓展。在这种情况下，好地段、性价比高的二手房就成为了大多数人置业的新趋势。 视点：
由于近期供应不足，二手房市场持续升温。为抵御通涨，目前市场需求旺盛。但收一手市场供应低迷影响，二手分流一部分的需要，预计未来二手市场还将活跃一段时间。
2、四川出台“20条”新规
省政府网站12月10日公布《四川省人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》全文。在该文件中，省政府从考核机制、信贷政策、增加供给、市场监管等六大方面提出20条措施，以巩固房地产市场调控成果、促进房地产市场健康发展。 视点：
房地产市场的调控从考核问责，差别化信贷政策方面，差别化的住房税收政策，用地供应，市场监管等方面坚决遏制房价过快上涨。
3、商务部再发限外令
■ 切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查。
■ 对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。
■ 不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。
■ 严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业。
■ 进一步加强对并购、股权出资等方式新设/增资的房地产项目的审批监管和数据审核。
■ 加强对当地招商引资工作的服务与指导，积极发展绿色节能环保建筑。 视点：
针对外资加速流入中国楼市，商务部正加大审查力度，对跨境投融资活动加强监控和防范，抑制投机性投资。禁止外资买卖境内物业套利。
四、温江市场动态
1、北京居然之家入住温江区
北京居然之家与我区签定了总投资约18亿元的投资协议，将在光华现代服务业功能区建立“居然之家”专业卖场、酒店、写字楼、住宅等于一体的城市综合体。 视点: 北京居然之家在温江建立城市综合体以后，将带动温江光华片区的生活区的繁华，将带动温江的房地产市场。
2、UPGIS系统通过验收
历时三年建设，温江区UPGIS系统已建成一个数据库（基础地理信息数据库）和五个子系统（“一书三证”规划业务审批子系统、规划成果管理信息子系统、地下管线管理信息子系统、土地资源管理信息子系统、三维仿真子系统）。 视点： 温江将高度整合与地理空间发展有关的自然资源、环境、经济、人口等信息资源，打造一个数字化温江 第二章 经济环境
一、2010年成都工业累计增加值增长放缓
1-11月，全市规模以上工业企业累计完成增加值亿元，增长％。按经济类型分，股份制经济完成亿元，增长%；“三资”企业完成亿元，增长%；国有及国有控股企业完成工业增加值亿元，增长％。
二、消费品零售额累计增幅平稳
1-11月，全市实现社会消费品零售总额亿元，增长%。其中批发业实现亿元，增长%；零售业实现亿元，增长%；住宿业实现亿元，增长%；餐饮业实现亿元，增长%。居民消费价格指数为。
三、成都市房地产投资总额累计上升平稳
1-11月，全市完成固定资产投资亿元，增长%。其中，基本建设投资完成亿元，下降%；房地产开发投资完成亿元，增长%。新增固定资产亿元,增长%。
四、温江区工业经济动态
1-10月，规模以上工业企业实现增加值亿元，同比增长%。完成全社会固定资产投资亿元，同比增长%；其中,房地产开发投资完成亿元，增长%。商品房销售面积达到万平方米。社会消费品零售总额达到亿元，同比增长%。 1-10月，全区实现财政总收入亿元, 同比增长%。实现地方财政一般预算收入亿元，同比增长%；其中地方税收完成亿元，同比增长%。实现地方财政一般预算支出亿元，同比增长%。 10月末，全区金融机构各项存款余额达亿元，同比增长%；其中城乡居民储蓄存款余额为亿元，增长%。各项贷款余额达亿元，同比增长%。 第三章 土地市场
一、土地市场动态
1、本月公告土地概述
2010年12月，成都市土地供应量为24宗，总净用地面积约万㎡，合计约 亩。
在公告土地中，商住混合用地占有22宗，净用地面积约万㎡，合计约
亩；纯商业用地2宗，净用地面积约万㎡，合计约亩。受住国家调控的影响，开发商在郊区疯狂拿地，主城区土地供应量明显少于郊县。
本月土地供应以区域来看，郊县地区土地供应依旧是主体，供应量约亩，
主城区供应量约亩。
2、本月公告地块分析
12月公告土地以供应区域结构来看，郊县地区仍占主力，主城区供应宗数占比仅
为34%。郫县为公示土地供应宗数冠军。主城区土地市场进入12月后供应量有所下降。温江公示土地供应宗数，同比上月供应量下降
二、住宅市场动态
1、商品房走势
12月成都市场随着销售旺季的结束，开发商削减供应，本月迎来求大于供。12月成都调控细则的出台，对贷款的基础利率的上调，贷款难度大大加强，但是并没有冷却商品房的成交量，反而成交量远大于前几月。
2、房价成交走势
据走势可以看出，成都市房价并没有受到调控政策的影响而房价下降，反而有走高的趋势。预计2011年成都房价并没有下降的趋势。
3、成交量走势
2010年成都市住宅成交有2个节点，分别是4月和8月，但从12月成交量看成都市场成交量经过4个月的上浮期，12月成交量明显下降，主要受12月出台的调控政策的影响。
4、各主城区住宅销量走势
根据数据显示，高新区成交量位居各区之首，消费者的消费观念越来越倾向于三环以外，主城区的城东同样受到消费者的青睐。
三、温江市场分析
1、土地市场动态
温江区2010年1月-12月，全年土地总供应32宗，成交39宗，前11月受到新政的影响土地成交基本滞销，经过近半年的缓冲期间，12月迎来一个土地市场的高峰。
2010年全年温江区的土地成交量与供应量成正比，开发商随着政府出让土地量从而决定拿地的量。
2、住宅市场动态
2010年温江下半年的成交面积显上升趋势，并没有受新政影响而下滑，和主城区的走势基本是同步。
虽然2010年国家出台来诸多调控政策，温江的房价和主城区的房价一样并没有明显的下降趋势，反而下半年温江房价有走高的趋势，涨幅度没有那么强烈。
第四章 项目分析
一、案例分析
1、金色鱼凫2源境
项目区位图
中小学:温江二中、西南财经大学（柳林校区）、温江中学、四川教育学院（温江校区）、四川交通职业技术学院、成都农业科技学院、成都电大温江分校、成都温江区行政学院、成都实验外国语学校（温江校区）
幼儿园:成都迪恩捷双语幼儿院、柳城幼儿园、实验幼儿园、金苹果幼儿园 综合商场:人民商场、家乐福
邮局:中国邮政储蓄、温江区邮政局柳林储蓄所、中国移动通信、中国电信局 银行:建行、农行、商业银行、交行
医院:成都第五人民医院、成都温江光华学院、温江区中医院、温江同人医院、成都温江区人民医院、妇幼保健院 其他:温江置信城市公园
项目总平图
金色鱼凫Ⅱ源境由四川长信置业有限公司和四川硕润置业有限公司联合投资开发，位于成都市大城西范围温江城区，总占地43亩左右，规划建筑面积10万余平方米的小高层、高层电梯洋房，主力户型面积80--110平方米。 金色鱼凫Ⅱ源境周边环境优越、交通便利、医疗、教育、文化、购物配套设施完善，项目采用传统经典的围合式建筑布局，以一条蜿蜒的水系为景观主带，有机布局11层小高层和18层高层建筑形态，使建筑群完全处于景观节点的包围之中。 金色鱼凫Ⅱ源境位于温江区主城区，接壤光华大道，毗邻大学城，温江公园近在咫尺，时代广场、人民商场、家乐福先进大型商业遍布周边，大学城集中化名师教育资源为孩子提供全程教育保障。
项目在温江罕有地采用星级双门厅、绿色环保全彩光通风电梯厅、米高宽适轿厢空间、彩铺低噪音地下停车场等。
金色鱼凫Ⅱ源境·东南亚丛林“岛居”景观，全方位人性化细节设计。项目景观由百年历史香港马海（景观规划）有限公司潜心打造，以蜿蜒的水系、独特雕塑群，点睛温江和谐“岛居”生活风情。最新实惠可变元素，定制私属空间，预留入户储物空间，顺畅厨房操作动线，大面飘窗，落地窗，双阳台，得房率高，居家生活更舒适。
项目简介： 开发商：四川长信置业有限公司
项目地址：温江柳林路158号 主力户型：79-136㎡
开盘时间：2010年6月27日
所推楼栋：6号楼，9楼
梯户比：2梯6户
推出套数：454套（9号楼210套，6号楼244套）
推出面积：.64㎡（9号楼.56㎡,6号楼.08㎡）
优惠：
? 一次性优惠3%，按揭优惠1% ? 排号办卡客户额外多享受1%的优惠（一次性4%，按揭2%） 成交均价：5000元/平米 12月每周销售套数：
本月该项目整体6号楼及9号楼总共354套，余65套。
2、榕树岭8克拉
项目区位图
中小学：温江二中、外国语实验小学、成都七中幼儿园：实验幼儿园
综合商场：西岸商业街、都市水岸商业街、人民商场、家乐福、红艳超市、金强广场、繁华时代广场、柳浪湾市场、精天百货 餐饮、娱乐、休闲：向阳餐饮街、一品天下餐饮街 邮局：中国邮政 银行：中行、建行、工行
医院：中华药房、同仁医院、温江区医院
大学：四川教育学院、西南财经大学、四川交通职业技术学院、四川农业大学、成都中医药大学
运动配套：项目配套涂鸦风格街头篮球场、隔壁教育学院网球场、游泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球球、台球场、足球场等
项目总平图
榕树岭八克拉地处成都上风上水的西门——“金温江”， 占据大学城门户地段。东临杨柳河，西接四川教育学院，北为南熏大道，进则繁荣，退则清幽。繁华时代商业广场、市政公园、同仁医院、家乐福等配套，都分布其侧，时尚消费随心所欲。次入口紧邻四川教育学院，另有成都行政学院、西南财经大学、四川交通职业技术学院等高校，让孩子前程无忧。
榕树岭八克拉48-118㎡的“8克拉”晶钻户型，为客群需求量身定造。参照8度抗震设计，安全一路护航。精致南亚风情景观，布置绿篱迷宫、休憩凉亭、叠级水景等，从细节中阐释着品味生活的种种乐趣。
榕树岭八克拉合理的居住尺度、不可比拟的南亚景观视野，相对的高性价比，无疑让榕树岭8克拉社区成为外光华精致生活的代言。
项目简介：
开发商：四川合力房地产开发有限公司
项目地址：温江南熏大道与杨柳河交汇处 主力户型：74-87㎡
开盘时间：2010-11-20 梯户比：2梯4户/2梯5户
推出套数：874户
推出面积：㎡
优惠：
一次性付款优惠3%，按揭优惠1% 成交均价：套一5000元/平米，小套三4650元/平米
本月上半月共销售25套，下半月因开发商内部销控无成交，该项目目前整体剩余60套
2、雕刻时光
开发商：四川信安金兰实业有限公司
项目地址：温江凤溪大道北段 主力户型：71-95㎡
开盘时间：2010-11-13 梯户比：3栋高层电梯住宅（2，3号楼带一个单元多层6楼住宅）
推出套数：525 户（本次推出371套）
推出面积：㎡
优惠：
办卡客户每平米优惠50元；按揭1%，一次性2% 成交均价：4600元/平米 12月每周成交套数：
本月该项目整体推出371套，剩余34套
二、本案分析
项目区位图
中小学：温江二中、西南财经大学（柳林校区）、温江中学、四川教育学院（温江校区）、四川交通职业技术学院、成都农业科技学院、成都电大温江分校、成都温江区行政学院、成都实验外国语学校（温江校区） 综合商场：人民商场、家乐福 幼稚园：成都迪恩捷双语幼儿院、柳城幼儿园、实验幼儿园、金苹果幼儿园 银行：建行、农行、商业银行、交行
邮局：中国邮政储蓄、温江区邮政局柳林储蓄所、中国移动通信、中国电信局 医院：成都第五人民医院、成都温江光华学院、温江区中医院、温江同人医院、成都温江区人民医院、妇幼保健院 其他：温江置信城市公园。
项目总平图
尚信国际公馆由成都尚信投资股份有限公司投资开发，位于成都市大城西范围温江城区，总占地约平米，规划建筑面积万余平方米的小高层、高层电梯洋房。 项目是温江首个生态智能社区。
尚信国际公馆周边环境优越、交通便利、医疗、教育、文化、购物配套设施完善，项目采用传统经典的围合式建筑布局，以一条蜿蜒的水系为景观主带，有机布局15层小高层和18层高层建筑形态，使建筑群完全处于景观节点的包围之中。 尚信国际公馆位于温江区主城区，接壤光华大道，毗邻大学城，温江公园近在咫尺，时代广场、人民商场、家乐福先进大型商业遍布周边，大学城集中化名师教育资源为孩子提供全程教育保障。 项目核心价值1：处于杨柳河边，小区园林采用美式园林景观，让业主与自然亲密接触，采用乐器制作景点，让环境、音乐、居住融为一体，突出项目生态园林。 项目核心价值2：采用智能系统，让居住者处处感受到科技住宅的便捷。
成交客户分析
本案本月销售呈现上浮趋势，第四周出现销售高峰。基本符合成都各主城区，郊县的成交量走势。在年末显现出房源成交量的高峰。 截止1月2日，各种户型的成交情况柱状图如下表所示：
分析：
目前4号楼整体去化82%，剩余房源主要位于1-3楼，对于此部分房源以目前进度可保持自然销售状态逐步去化。
从成交房源的户型面积统计来看，套二户型基本告罄，在各房源户型中走势最快，最符合当前温江市场的客户选择特性（雕刻时光，金色鱼凫2源境，榕树岭8克拉套二户型走势也最快）
104平米的套三户型在各房源中销售缓慢，其原因优惠力度较小，实际优惠后单价也在4600元/平方米，而套三最要面对二次置业的客户，套三的总价平均在47万，对于二次置业的客户有较大的压力，此价格在光华大道的区域市场选择面较广。如格陵兰，套二变套三，且赠送面积较多，对于本案有一定的拦截。 综述：
本案当前各房源户型去化进度整体较为一致，并无明显倾向，未出现客户集中选取某一位置房源的情况，说明当前价格体系制定合理，能够通过定价引导客户分散选择房源。
成都西餐厅调查报告
—必胜客SWOT分析
内容摘要：在竞争激烈的快餐市场中，西式快餐总能立于潮头，是因为它有着第一流的管理。必胜客从进入成都之后发展速度较快，在成都市场上共开设了6家店，为进驻整个四川市场打下了坚实的市场基础。随着人们消费观的不断改变和消费行为的不断改善，必胜客也在不断的调整着自己的市场经营模式。
关键词：成都 商圈 消费观 必胜客 分析
成都市概况
成都市位于四川省中部，为四川省省会，自古以来作为中国西部的通商口岸和交通枢纽，担负着政治、经济、文化等汇集地。人口众多，尤其以川菜和小吃文明于天下，近年来大力发展旅游，使成都的城市知名度逐渐提高和上升。
成都市商圈分析
成都的商圈基本上以春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈为中心，以一环路为边界向外进行辐射，建成以商业中心点加区域商圈模块为主导模式的商圈结构。
成都的三大商圈一直主导着成都的商业格局。近年来，大型商业地产项目不断涌现，使成都的商圈呈现出向
二、三环外扩张的趋势，其内部已呈三足鼎立之势。
春熙路商圈： 春熙路商圈（图一）是在城市发展过程中自然形成的，具有丰富的历史积淀，是成都不可或缺的一张名片。近年来，春熙路商圈进一步将红星路步行街、东大街、大慈寺片区纳入了自己的势力范围内，谋求自己的霸主地位。春熙路和红星路片区将以中高档商业零售业态为主，以及体量较大、高度较低的大型综合购物中心，以提高商业的规模效应。春熙路商圈每天能吸引购物、娱乐、休闲人流达四五十万左右。
盐市口商圈：
盐市口（图二）商圈历来都是成都市中心的商业腹地，距天府广场150米左右，人民商场、成都百货大楼、仁和春天百货、摩尔百盛、大业百货等大型购物中心汇集其中。但这里的交通、规划、破旧房屋等各种历史和现实因素，使其在区域的总体建设上比春熙路较慢。盐市口广场、九龙广场、城市之心等商业建筑的出现，让盐市口商圈渐成气候。
骡马市商圈：
骡马市（图三）商圈近几年随着太平洋百货、家乐福、好又多、苏宁电器的开业，新城市广场、金色夏威夷、骡马市商贸大世界、钱江?铂金时代等商业物业的开发，其聚集的商气、人气也相当可观，骡马市商圈的发展潜力逐渐显现。尤其是商业和住宅建筑规划分别达到近10万平方米的新城市广场，其庞大的商业体量在全市都堪称商业巨舰。
图一 春熙路 图二 盐市口 图三 骡马市
成都市消费行为
成都餐饮市场及其发达，商业中心十分集中，造成成都市民消费相对集中并且规律化较强。由于文化因素的影响，成都市民对饮食餐饮消费十分看重，在成都市的大小街道，餐厅所占临街店铺比例极高。但由于成都物件水平较低，居民对消费预期普遍较低，造成在成都市场上餐饮人均消费较低，竞争较为激烈。
成都现有西餐厅类型及代表
在中餐蓬勃发展的同时，成都西餐业也处于高速发展时期。在成都西餐主要分为两种，一种是为了消费较高的客户群准备的西式正餐，如酒店的西餐厅、香榭丽西餐厅等。这类西餐厅一般提供较为正式的用餐服务，所提供菜品均为西式正餐菜品，用料考究，主要面对消费群体为国外友人，商务人士等高端消费人群。另外一种为消费较低的西式简餐，提供比萨、意面等食品，以必胜客、好伦哥等为主。这类西餐厅一般提供比萨、意面、三明治、薯类制品等，用餐简单，环境相对较差，主要面对用户为学生及青年白领等中低端消费人群。
成都西餐厅主要分布区域
西餐由于市场定位的特殊性和接受程度，在成都市场上，西餐大致分为以下几个地方：
外国友人聚集地：此区域集中与人民南路、美国领事馆附近，由于周边国外友人较多，因此多家西餐厅在此落户，普遍人均消费较高。
高校周边：高校人群由于年轻时尚，对新生事物和潮流接受比较快，所以在高校周边云集了大量的西餐厅，吸引高校学生就餐。以科华北路为代表。
城西及城南高档住宅区：成都市区南部和西部由于高档住宅小区较多，人均收入较高，在此处区域拥有多处区域商圈，为配合业态的平衡，西餐厅数目也较多。
成都必胜客考察分析
必胜客盐市口店：位于成都市核心商圈，主要客户群为年轻时尚购物群体，生意较好，店面积属于中等，可以举办生日会。
必胜客春熙路店：位于春熙路步行街正中心中山像旁边，为必胜客成都旗舰店，具有更高的市场价值，店面积较小，位于2层，可以举办生日聚会。主要客户群定位于春熙路步行街人群
必胜客总府路店：生意很好，多数时间需要等位。客户群主要来自周边的社区，部分为总府路逛街人群。位于蝴蝶天桥旁边，位置醒目。由于生意较好，本店不提供生日聚会服务
必胜客百联天府店：位于百联天府购物中心一层。客户群稳定且多来自周边社区居民及百联天府购物人群，客源稳定，生日聚会举办较多，属于社区店范畴。
必胜客骡市口店：位于一级商圈，紧邻成都好伦哥及家乐福八宝街店。处于商业区与住宅区的结合处，可以举办生日会。
必胜客交大店：位于嘉信茂购物广场沃尔玛交大店周边，其主要人群来自嘉信茂购物广场购物人群及周边居民。
必胜客市场STOT分析
必胜客从进入成都之后发展速度较快，在成都市场上共开设了6家店，为进驻整个四川市场打下了坚实的市场基础。
必胜客倡导“为客疯狂”、“顾客是我们的惟一”的理念，营造“欢乐休闲”、“轻松亲切而又值得依赖”的餐饮氛围和文化，并把这种餐饮文化转化到企业内部，形成一套具有企业特色的企业文化。让员工接受并认同这种企业文化，使员工不经意间影响着顾客，在品位与品尝之间产生完美的结合。
S（优势分析）
在遍布世界各地一百多个国家，每天接待超过4,00万位顾客，烤制170多万个比萨饼。必胜客已在营业额和餐厅数量上，迅速成为全球第一的比萨连锁餐厅企业。
（1）能力优势：每一家必胜客欢乐餐厅每天都以崭新的姿态、悦目的装潢、舒适的设计、训练有素的服务人员、再加上风味迥异、营养丰富的比萨、意大利面、新鲜自助沙拉等美食招待喜爱它的顾客。
（2）理念优势：必胜客还为中国的消费者和中式餐饮业带来了另一种全新的，不同与肯德基快餐式的服务,“它的特色在于：通过顾客进门，在“必胜客欢乐餐厅”，不仅新鲜烹制的比萨、品质上乘的特色食品有与他人共同分享的愉悦。
（3）硬件优势：必胜客欢乐餐厅的氛围从视觉、心境让人感到赏心悦目：热情周到的服务，餐厅灯光柔和温馨，音乐优雅悦耳，内部装饰缤纷时尚，桌椅舒适雅致。
总之，在“必胜客欢乐餐厅”会令每个人感觉开心愉快、轻松惬意，是一个适合朋友、家人聚会，尽享舒适快乐时光的理想场所。即使到下一世纪，这一全新的餐饮模式也将继续作为必胜客可持续发展的典范。
W(劣势分析)
推广劣势价格上处于弱势，由于生产成本较高使得在价格上偏贵导致一部分顾客流失；其次从2010的“饮料门”过后，必胜客品牌信誉度下降又导致一部分顾客流失。以至于市场份额不大。
O（机会分析）
在本土文化上下功夫
首先，欢乐美食。这里的消费群以年轻一族为主，时尚的、流行的元素为必胜客铺上了欢乐的背景。没有呛人的油烟，没有令人作呕的蚊蝇，有的只是干净的桌椅和明亮的窗户，心情自然舒畅愉悦。
其次，欢乐环境。为突出欢乐气氛，所有餐厅都增加了抽象派西式壁画、壁炉状的出饼台、随处可见的厨房小玩具等，还为就餐的年轻人和儿童量身定制了许多游戏项目。比如在比萨上桌之前的“沙拉吧”，拓展思维，“装配”出一份新鲜美味、多得冒尖的沙拉大餐等。
再次，欢乐服务。在客人被服务员领到餐台前坐下后，服务员并不在顾客左右。这就是“必胜客”的距离式服务，有距离是为了在客人的感受上造成无距离。服务生的“眼力”很好，当客人有所需求时，他们会从客人的眼神、表情或动作中读出客人的期待，适时提供服务。正是由于这一系列欢乐元素，使其品牌精神得以在细节上体现出来，才使得一个洋品牌在古老的中国大地上生根发芽。
必胜客形象的二度定位，无疑是扩大了消费群，目标明确地指向了年轻人、白领和家庭，其消费形式也以朋友聚会、家庭聚餐、情侣约会为主。尤其引人注目的是，调整后的部分地区必胜客在产品价格上给消费者带来了新惊喜：各类产品降幅达到15%，算是“欢乐价格”吧。
温馨的环境
必胜客的装潢更加偏重情调，昏黄幽暗的灯光流泻下来，映照在附着于墙壁上的抽象油画上，形成一圈一圈暗昧的影像，给人一种朦胧的温暖，仿佛某一个散淡的黄昏里一场波澜不惊的巧遇：只有一张比萨的距离，美食与文化的邂逅。
温馨舒适的餐厅让您在享受咖啡茶点的同时，也享受必胜客带给您的环境和品位。三五知己围坐一圈，品咖啡红茶，佐以精致的小食，或聊天，或看杂志，轻松愉快，惬意非常。
T（危机分析）
有强大的竞争对手，肯德基。肯德基大规模的开店，已经进入三线城市，选址通常在当地的大百货超市，人流量大的地区。全球有家左右店铺。肯的品种越来越丰富，而且很多 东西都在 中国人的口味上做，或者更改，一直致力于开发适合中国人口味的产品，产品更新换代速度较快。 广告效应，新产品随广告同步上市。 非常苛刻的要求，在每一个环节上。
一、宏观环境分析
1.经济环境
2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计亿元，其中房地产业累计亿元，同比增长%。
2011年1-4季度居民消费价格总指数累计%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计元，同比增长%，人均消费支出累计元，同比增长%。
2.区域环境
成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。
2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应万平方米，环比下降%，同比下降%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金元/平方米，环比上涨%，成都优质写字楼空置率%，环比下降%，空置率持续下降。
2012年1月写字楼销售价格元/平方米，环比上涨%，其中甲级写字楼销售价格元/平方米，环比下降%，乙级写字楼销售价格/平方米，环比上涨%。
二、微观环境分析
1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件
人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。
项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。
项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。
距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。
2、项目地貌
项目形状比较规整，地貌平坦，地面平整，没有不适合规划建设的情况。 结论：对项目的规划设计和建筑布局不会有特别的限制。
3、项目用地市政配套条件
目前，本项目具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、电、气、通讯、排污等市政配套，是按照该区域城市发展需要进行建设的，完全能满足项目开发建设的需要。 结论：项目用地的市政配套条件成熟。
优势：区位优势、交通优势、城市配套优势
人民南路四段已建成高端写字楼：
1.威斯顿联邦大厦
建成时间：2002年
出售价格： 元/平米
总建筑面积： ㎡
物业公司：威斯顿物业管理有限公司
物业费：17（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费） 元/㎡/月
2.新希望大厦
建成时间：2010年
出售价格：均价 元/平米
总建筑面积： ㎡
物业公司：锦官新城物业管理公司
物业费： （含中央空调使用费，公共部分水电费记保洁费） 元/㎡/月
3.国航新世纪
建成时间：2008年
出售价格：均价 元/平米
总建筑面积： ㎡
物业公司：世邦魏理仕
18 （含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费） 元/㎡/月
4.大陆国际
建成时间：2011年
出售价格：均价
总建筑面积：
物业公司：第一太平戴维斯
物管费：20元（包括中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）
5.保利中心
建成时间：2012年
出售价格：均价
总建筑面积：
物业公司：戴德梁行顾问，保利物业
物管费：待定
6.华宇蓉国府
建成时间：2011年
出售价格：
总建筑面积：
物业公司：华宇物业
物管费：18元（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）
7.来福士广场
建成时间：2012年
出售价格：待定
总建筑面积： m2
物业公司：凯德置地
物业费：待定
人南区域未来将建成甲级写字楼20栋以上，高档商业5个以上，五星级酒店10个以上，国际标准服务式公寓5个以上。未来人民南路科技商务区可开发用地规模约1500亩，可贡献建筑面积600万平方米，按60%的商用面积计算可贡献商用面积360万平方米。未来，人南区域总的商用面积将达到550万平方米，可有效承载现代服务业集聚和参与全球产业分工。
1、准备更换的意向区域：以城南为主。从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例，其次是选择在市中心以及城南副中心。说明对城南区域较为看好。
2、对办公环境的需求以交通干道、商业配套、公交多为主。
3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价格等。消费者对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境、位置地段、便捷交通以及价格等。这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。
4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼。消费者对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求。
5、对物业交房标准的需求：五成比例要求全装修、三成比例要求部分精装，两成左右比例要求吊顶或清水房。消费者对物业交房标准的需求主要集中在全装修上，占50%的比例，这说明客户对物业交房标准有所提高。
6、对办公区内的配套要求：消费者对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较高，因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从全方位来考虑消费者的需求，从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣势。
7、从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。
8、公司性质，潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。
9、潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。
综上所述：潜在客户对写字楼的需求以纯写字楼形式物业、用于自住的目的为主，且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高，对交通、生活、商务、环境配套的要求较高，对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。此次调查中消费者对未来办公地点的选择中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比较高。人民南路四段的写字楼比较受青睐。
酒店调查报告
走访时间：2012年8月2日
走访对象：成都世纪城天堂洲际大饭店
走访目的：亲自体会酒店环境感受酒店氛围,了解酒店业的供需关系、薪酬待遇、热门（冷门）岗位等 走访过程及感想：8月2日10点左右，我来到世纪城天堂洲际大饭店。找人事部经理进行调查，遗憾的是那天主管不在，于是我转而找到了当时的值班经理并与之进行了交流。在走访之前，我们已经上网查找了酒店的相关资料以及艺龙网网站的网友评价，对世纪城天堂洲际大饭店有了一个大致的了解，知道世纪城天堂洲际大饭店是隶属于洲际酒店集团（InterContinentalHotelsGroup)旗下的五星级高级酒店。成都世纪城天堂洲际大饭店酒店位于成都市城南高新技术开发区，毗邻成都新国际会展中心，与时尚天堂购物街区及成都市政府仅咫尺之遥。成都世纪城天堂洲际大饭店每间客房配有互联网接口、每间客房配备42寸等离子彩电和国际电视，高速互联网宽带接口，控制的空调系统，喷头的宽敞浴，站入式更衣橱；配备多国语音系统的国际长途直拨电话，室内迷你吧。成都世纪城天堂洲际大饭店有颇具现代装修风格的套房，总统套房面积达1670平方米，拥有5个豪华间，起居室内的螺旋楼梯在灯光和空间的使用上别具一格，沿梯而上，展现在眼前的将是成都南沿线的秀丽景色。
酒店拥有7个风格各异的餐厅或酒吧，廊桥咖啡厅兼具古代建筑特色与现代风格完美融合，营造出温馨、惬意的舒适环境，六个不同的烹饪台将为您展现国际烹饪艺术的精髓，厨师还可现场制作各种美食，让您惊喜体验开放式厨房的魅力。
波提斯意大利餐厅从意大利面到传统烘焙的比萨，为您提供各色意大利美食。而青亭长廊，注重古老茶道艺术的茶廊为您带来心灵的安静与平和，各种中外名茶让您细细品味，回味悠长。法国餐厅风格典雅奢华，与景色优美的花园相得益彰。我们为您准备了纯正地道的法国佳肴，这里还有典藏各式名贵红酒的酒窖和供私人享用的包间，您可体验雪茄、红酒和香槟混合的刺激与愉悦。
酒店的供需关系
作为全球最大的酒店管理公司，在全球将近100多个国家和地区拥有超过4,500多家酒店，分布在全球100多个国家和地区。集团拥有的国际知名品牌包括洲际，皇冠假日，英迪格，假日以及智选假日等。目前拥有超过15万名员工。 就业前景广阔。
热门职位
热情的经理告诉我，现在的热门职位有前台接待、传菜员、餐饮服务员、酒吧员、酒、领班、大堂副理 其中有的职位需要工作经历 一定的英语基础和学历。听他说完之后 我觉得还有很多需要我的努力。薪酬待遇
他还说如果是实习生一般都会到一线部门，即餐饮部个餐厅，客房部，公共区域，二线部门也会有少量的职位可以进。潜规则什么的，每个行业都有，还是靠自己自律。简单的说，酒店行业绝对不简单，会非常辛苦。关于待遇的问题，食宿全免，实习生从你入职起，前三个月都是800块的实习工资，三月结束后，部门考核通过，工资上调到1200即正式员工（一线部门）工资。等你正式转正之后，会视你具体部门而定你的薪资水平.
还告诉我说，没有从事酒店行业的心，没有必要搅这个水，因为酒店的晋升都是时间熬出来的，不是你的文凭决定的。对此我也有了一点压力。